數字背後：普吉島房地產泡沫的潛力
目前，普吉島的房地產正在經歷快速發展，讓人想起過去著名的金融危機，從荷蘭鬱金香熱到網路泡沫破裂和美國次貸危機。 儘管如此，當地房地產經紀人仍然保持樂觀態度，吸引了越來越多的非專業投資者，但這也增加了市場的不穩定程度。
在潑水節（泰國新年慶祝活動）期間，C9 Hotelworks 執行長 Bill Barnett 決定討論可能存在的房地產泡沫這一敏感話題，該話題通常隱藏在幕後.
最近，最常見的問題之一是普吉島房地產市場可能形成泡沫。 許多提出這個問題的人並不總是完全理解「泡沫」一詞的意思。 已上市。
近代史上最著名的房地產泡棉例子之一 – 2007年美國爆發次貸危機。 在其他產業，我們可以提到 2000 年 dot-com（網路公司）的崩盤和 2018 年加密貨幣市場的崩盤。
市場泡棉是指資產的市場價值達到與基本成長因素不相符的不切實際的價值的情況。 這通常會導致市場崩盤，對於房地產而言，這意味著價格急劇下跌。
在世界許多地區，尤其是西方經濟體，房地產市場由於流動性結構而容易出現泡沫。 由於現金短缺，買家被迫申請貸款，風險加大，導致流動性進一步增加，進而崩潰。
但是，普吉島市場的主要特徵與其他市場有很大不同。 其獨特的功能包括：
- 多數交易以現金進行，不使用貸款。
- 就交易量而言，度假村房地產市場超過了泰國整個國內房地產市場。
- 貸款主要提供給當地買家，他們只佔普吉島客戶的一小部分。
- 開發商根據銷售進度分階段實施項目，從而最大限度地降低違約風險。
- 買家的地理範圍非常廣泛，這降低了與單一市場相關的風險。
基於上述內容，我們可以說，普吉島市場的當前趨勢表明下一個自然市場週期可能會達到峰值，正如我們所知，該週期由上漲和下跌時期組成。 我們從先前的周期中吸取經驗教訓，這將有助於我們克服當前的挑戰。
生命週期
就在十多年前，普吉島目睹了來自曼谷的開發商來到島上推出的小型經濟型公寓的浪潮，令人印象深刻。 當時世界經濟正擺脫另一場金融危機，亞洲是復甦的領頭羊之一。 中產階級迅速成長，泰國買家出於投資目的而轉向此類公寓。
這些公寓被稱為“米老鼠公寓”，是典型的曼谷住宅，面積小，成本低。 公寓付款計劃的組織方式是，大部分付款在施工的最後階段支付。 投資者通常會在早期購買多套公寓，希望在最終轉讓所有權和支付尾款之前能夠實現有利可圖的轉售，如果不使用抵押貸款，這可能無法實現。
無需贅述，值得注意的是，這段投機時期並非以市場崩盤結束，而是以市場趨於平穩結束。 投機性買家所指望的價格持續上漲在某個時候停止了，因為沒有住房的最終消費者願意以高價購買房屋。
在週期的最後階段，買家的違約水準可能達到特定專案房屋總量的 30-40%。 不過，這對市場來說並不是一場災難：開發商在曼谷復工，普吉島的房地產也逐漸找到了買家。
當前的情況既讓人回想起，又與那個時期不同，這是因為我們看到兩個不同細分市場的活動達到高峰— 公寓和別墅
公寓市場的投機交易也有所增加，但投資者的情況發生了變化。 過去十年來，已經擁有足夠資金進行交易的外國買家數量顯著增加，這降低了重複上一周期的可能性。 因此，我們可以說，我們現在正在進入大型住宅區和經濟適用房領域的投機活動高度活躍的時期。
在別墅和度假村級住宅領域，情況完全不同，因為其中的活動不僅僅是由投機驅動的。 冠狀病毒大流行導致對郊區住房的需求增加，而不是對城市住房的需求增加。 封鎖凸顯了生活品質和在家工作的重要性，推動了從城市到普吉島等郊區的大規模移民。
影響移民的第二個重要因素是東歐地緣政治危機的急劇升級，這進一步改變了別墅買家的形象。 如果說以前別墅被視為退休之家或第二個度假屋，那麼新一波的買家—— 這些主要是住房的最終用戶。
全球移民改變了世界，但並沒有削弱普吉島作為越冬目的地的受歡迎程度。 泰國政府正在實施旨在滿足外國居民需求的有針對性的計劃。 有「Pay and Live」等簽證計劃，以及針對 50 歲以上人士的退休簽證，以及針對在普吉島和泰國就讀國際學校的兒童家長的監護簽證。
避風港
回到上述的東歐客戶，值得注意的是，過去兩年他們已經成為普吉島房地產市場的重要參與者。 我們談論的不僅是俄羅斯人，還有來自烏克蘭、哈薩克和烏茲別克的投資者—— 最廣義的東歐。
就像在旅遊業中一樣，人們不會去那些難以到達的度假勝地，因此交通便利性在購買房地產時發揮著重要作用。 普吉島正在成為該地區居民比其他任何地方都更容易到達的地方。 如果您曾在旺季期間去過普吉島機場，您會發現東歐航空的航班數量超過其他航空公司。
對俄羅斯投資者來說，普吉島也受到西方限制銀行業務、投資和業務的製裁所吸引。 在俄羅斯經濟波動和本國貨幣疲軟的背景下，泰國，尤其是普吉島，成為俄羅斯人儲蓄的避風港。
普吉島房地產市場的大規模成長與作為經濟關鍵部分的旅遊業密切競爭。 大邦濤地區，包括 Cherng Taley、Laguna 和 Layan，擁有超過 2 萬套住房，或正在建造或出售。
雖然有2萬單位—— 這是一個龐大的數量，買家和投資者 – 這些人擁有雄厚的財力，用自己的資金而不是貸款購買房地產。 他們將優質房產視為長期投資。
未來 3-5 年的全球地緣政治變化很難預測，但它們可能會導致一段廣泛的不穩定時期，從而使房地產對投資者更具吸引力。
不存在抵押因素以及外資流出該國的可能性較低，顯示市場崩潰的風險非常低。
度假地產的另一個特點—— 其對大範圍波動的抵抗力。 低於市場價格的房地產銷售通常是由於投資者的個人情況造成的，例如財務問題、離婚或業主死亡，而不是由於整體市場趨勢.
假設情況的進一步發展將與先前的週期類似。 隨著二級市場的成長，房地產的需求正在趨於平穩，二級市場的供應與一級市場和新項目相比變得更具競爭力。 這可以被認為是對 2024 年淡季的合理預測。
然而，最重要的是— 普吉島將在全球動盪的海洋中保持其作為避風港的聲譽。 由於新市場的成長以及中國在新的地緣政治事件後重返遊戲，預計客戶群將進一步多元化。
此處提供的資料是 Bill Barnett 在 c9hotelworks.com 上發表的一篇文章的複述，題為《數字背後：普吉島房地產泡沫的潛力》